갭투자사기는 보통 "매매가와 전세가의 차이가 작으니 적은 자본으로도 가능하다"는 설명에서 시작됩니다. 문제는 임대인이 실제로는 보증금을 반환할 여력이 없거나, 이미 과도한 채무를 안고 있다는 점입니다. 이 경우 계약은 진행되더라도 만기 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.

핵심은 시세와 권리관계를 동시에 확인하는 것입니다. 단순히 집값만 볼 것이 아니라 근저당, 선순위 임차보증금, 압류 여부까지 함께 살펴야 합니다.

가장 먼저 보실 것은 등기부등본과 실제 시세입니다. 등기부등본에는 소유권, 근저당권, 압류, 가압류 같은 정보가 드러나고, 시세는 주변 실거래가와 비교해 확인하실 수 있습니다. 여기에 전세보증금이 매매가의 대부분을 차지한다면 더욱 주의가 필요합니다.

의심이 생겼다면 혼자 판단을 미루기보다 자료를 먼저 모으는 것이 중요합니다. 계약서, 문자, 통화 녹음, 입금 내역, 중개대상물 확인설명서, 등기부등본을 정리해 두시면 이후 절차가 훨씬 수월해집니다.

• 증거 보관대화 내용과 계약 관련 서류를 날짜별로 정리해 두십시오.
• 관할 기관 문의사실관계를 정리한 뒤 경찰, 지자체, 주택임대차 관련 기관에 상담하시는 것이 좋습니다.
• 추가 피해 차단보증금 반환이 불안하다면 새로운 약정이나 추가 송금을 바로 진행하지 마십시오.
• 권리 보호 준비전입신고, 확정일자, 점유 유지 여부도 함께 확인하셔야 합니다.

상황에 따라 형사와 민사 절차를 함께 검토할 수 있습니다.처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었다면 형법 제347조의 사기죄가 문제될 수 있습니다. 다만 단순한 채무불이행인지, 기망을 동반한 사기인지에 따라 판단이 달라지므로 사실관계 정리가 중요합니다.